株式や不動産に投資するためには、まず手元にお金を残すことが重要です。ただ、生活費を切り詰めてまで投資するには限界があり、結局は稼ぐ力が必要です。
不動産投資は会社員にとって最適な投資手法といわれ、銀行からの融資を受けて資産を構築することができます。
しかし、不動産投資は努力とリスクを伴い、成功するには慎重に物件を選び、適切な時期と手法で購入しなければなりません。
そこで今回は、不動産投資家の江古田島平八（えこだじまへいはち）さん（@ekdjm_heihachi）に不動産投資についての考え方や収入の増やし方について詳しくお聞きしました。
この記事を参考に一歩を踏み出すきっかけにしてみてください。
- 不動産投資で収入を得る方法
- 会社員と不動産投資の相性が良い理由
- 借金には悪い借金と良い借金がある
江古田島平八さん（@ekdjm_heihachi）
国内最強の不動産『闘志』家になるべく日々『漢』を磨いている。
12物件・67室を所有し、家賃年収3,300万。stand.fmなどで発信。『富導算塾』の塾長としても大活躍中。
【音声でインプットしたい人はこちら】
※本記事は、2023年8月21日voicyでの対談音声を記事化したものです。
不動産投資のおかげで会社員を引退。40歳から役者の道で幸せな時間を過ごす
本日は大学の先輩でもある、江古田島平八さんに来ていただきました。よろしくお願いします！
不動産投資をしている江古田島平八です。今は家賃年収が3,000万円ぐらい、返済を除いた収入が2,000数百万円で、手元に月206万円弱のお金が残るぐらいで生活しています。
すごいなー！会社員からコツコツ積み上げて、そこまで行った感じですよね。
うん、不動産投資を始める時代が良かったのもあるけど、会社員を引退するまでに10年以上かかったね。
薫君（大河内先生、以下同）とは、学年はかぶっていないけど大学で知り合いになってこんなに長く付き合うとは思わなかったねｗ
そうですよね。もう20年来ですね。
薫君は、当時からキラリと光る何かを持ってて、仲良くしていきたいなと思っていました。
2人とも日本大学芸術学部演劇学科だけど、演劇から離れていった2人でしたねｗ
本当だね。ただ僕は40過ぎから役者をもう一度始めているけど、不動産投資のおかげでお金が毎月入ってくるから、お金のために役者をやめる必要が無いんだ。だから、毎日楽しく生活できているんだよね。
順序って重要ですよね。20代で役者をやりたいというのは叶わないかもしれないけど、先にお金を稼いでから役者を再スタートさせるのはいいですよね。
20代のときだとライバルがたくさんいて、イケメンの友達や芝居が上手い人もいました。でも、40過ぎて戻ってみたら続けてる人が本当にごく少数になって、ライバルが少なくなった状態。今は無双してる感じだねw
そうですよね。しかも不動産投資家としての知名度を駆使して集客力も謎にあるおじさんということで「江古田島さんがやるなら観に行きます」みたいな感じになってるから面白いですよね。
観に来てくれた人には無料でバーベキューに招待したりとか、不動産投資セミナーを安くやったりする形を取らせてもらってはいるので、お互いにWin-Winの関係を築けている状況だね。
おもしろいですね。FIREという言葉がない時代から、FIRE風になっていましたねｗ
不動産投資をするためには「属性」が大事！会社員という属性は最強
不動産投資をはじめたのは、2007年、2008年ぐらいでしたっけ。
そのくらいの時期だね。
その頃と今とでは、何が違いますか？
当時は不動産投資の利回りがものすごく高かったんだけど、入居者がまったく見つからない物件とか、あとは築22年経って減価償却が終わった物件が、たくさん市場に出ている状態だったね。
ただ、融資をしてくれる金融機関が少なくて、日本政策金融公庫とか、ライフ住宅ローンとかを使って購入するのがまだあったよ。今は公庫を使った投資が少し難しくなってきているから、不動産投資家が使う銀行としてはノンバンクとか地元の信用金庫や信用組合とかが多くなってきるね。
当時は不動産投資家へお金を貸してくれるところは本当に少なくて、それこそスルガ銀行が一番有名でした。
例のスルガ銀行ですねｗ
ただ、スルガ銀行から借りるときに、年収700万・800万のバーがあったから、低所得者・中所得者の会社員だと難しい状況だったんです。
そうですよね。その金額だと平均給与より高いですもんね。
当時は収入が700万を超えてなかったから、お金借りるのに苦労したよ。年収のボーダーラインを超えてる人は3億、5億、10億と借りて、それが2010年代の売り場のときに売り抜けてお金持ちになってる人がたくさんいたんだよね。
銀行から見たときにお金を貸したい人のことを「属性」といって、当時の中所得会社員はすごく低い属性になっていたんだよね。ただ、借り入れができる金融機関を見つけてからは、ものすごく順調に物件を増やせたね。
属性っていうのがまさにリスナーの皆さんに伝えたいところなんですけど、個人事業主の活動は素晴らしくて社会的信用があるんだけど、金融機関の文化として会社員に比べて現代だと個人事業主は信用が低いんですよね。
そうだね…低いね…
会社員の場合は収入が低かったとしても、銀行としては「属性」がある会社員には貸しやすいので、そこに気が付いてからは「属性」を利用して借りようみたいになったんですよね。
謎の日本文化？住宅ローンは組むのに、投資のための借り入れをしないのはなぜ？
一つ疑問があるんですけど、住宅ローンって会社員に対して5,000万、6,000万、7,000万円とか平気で貸すよね…。あれって貸しすぎじゃない？
確かに貸しすぎですねｗ
銀行って会社員にお金を貸したいんだよね。住宅ローンだと金利0%台で貸してくれるし、不動産投資でも2〜4%ぐらいで貸してくれるところがあるもんね。
2%台だとになると「不動産投資は金利が安い！」って感じがしますよね。
そこですごく疑問だったのが、新築の家ってみんな月々の支払いが10万、15万になっても無理して買うよね。
そうですね…。
不動産投資で例えると、3,000万のアパートから年間で300万円収入があった場合、年間約10%の利回りになる。銀行から3,000万円を借りたときの返済は多く見積もっても月15万とかになるから、年間利回りが6%ぐらいなんだよね。
なるほど、35年ローンとかだとそうですね。
毎月15万円の返済だと1年間で180万円になるから、家賃収入の300万のうち手元に残るのが120万円になるよね。
僕らが不動産投資を始めたときは15%～20%の利回りとかの物件があったので、借り入れをして不動産を買って家賃収入を得ながら返済をしても、収入に対する返済の割合が3割超えることはあまりなかったよ。
そうなると不動産投資は安全ですね。すべて一戸建というわけでもないから、空室がポコポコ出ても、今月は少し収入が減ったなぐらいのイメージですよね。
空室を埋める努力さえすれば、7割ぐらい手元に残るよ。なんで不動産投資は怖くて、ただお金が出ていくだけの住宅ローンは怖くないのかが、ずっと疑問なんだよね。
結局、会社員は手取り収入が変わることってあまりなくて、部長になっても月5万とか8万円とかしか変わらないんですよね…
そう、なかなか収入が上がらないですよね…。
不動産投資をはじめた当時は年間300万円の家賃収入が入って、年間100万ぐらいの返済で済んでたから、会社員の収入以外に200万円ぐらい手元に残ってたんだよね。
なんでみんな不動産投資やらないのかなって疑問を感じて、周りの人に広めたんだけど、それでもやってくれなくて…ｗ
たしかにやらなかったですよねｗ これが「日本人がお金のことを考えない。リスクを取りたくない」という文化ですね…。
当時、僕は自分に投資した方が利回りが出るという結論で、不動産投資はやらなかったんだけど、自分への投資利回りは出きったので、そろそろ不動産投資をやろうかなって思います。
不動産投資家は投資家ではなく、お金借り屋さん
後輩の僕が言うのもですが、今みたいにX（Twitter）とかあまりない時代のなかで、よく不動産投資の情報を得ましたよね。やり方は、銀行や現場で学んだんですか？
「この物件を買ったら儲かるはずなのに…」という思いのなかで、100回ぐらい銀行に断られたね。でも、そこで諦めないハングリー精神があったのが良かったんだと思う。
もう自分でお金を貯めて買うしかないかと思って、物件を現金で買ってみたりしたね。実際に買ってみると、複利の力がすごくて、会社員の貯金と物件からの収入で貯金が爆発的に増えていったよ。そこから物件を増やしていった結果、銀行からの信用が増えたね。
当時はお金を借りるのに苦労したけど、いまは会社員と不動産投資はめちゃくちゃ相性がいいんだよね。
一方、個人事業主にお金を貸してくれる銀行が少ない。まずは法人を作って、現金で不動産を買って、不動産を運用した後であれば、お金を貸してくれないこともない。そっちの方が借り入れのペースは速いし、規模の拡大もしやすいんだけど、銀行が好む物件って、儲かる物件だけとは限らないんだよね…
銀行のビジネスモデルを考えると、そうですよね…
銀行が望むような堅い物件を買っていくと、1,000万円の手取りを残すために、投資額を2倍か3倍ぐらいまで上げないといけないこともあるんだよね。
僕の体感だけど、個人だと1億円ぐらいの借金をすれば、会社員の1.5人分から2人分ぐらいの収入がつくれるよ。
これで2.5馬力で働いてる状態を作り出すことができるんだ。そうすると働くのをやめても、1.5人分の収入が残っているわけだから、会社員のときと同じ生活を続けられる。
FIREというものが流行ってない時代に、詰め将棋とか算数みたいに手堅い不動産投資をやり続けて気づいたらFIREしていたって感じですね。
だから、子供たち、日本人全員にお金について学んでもらうことを目指している薫くんと僕はめちゃくちゃ相性がいいと思ってるんだよね。
お金の教育ができていたら、自分が好きな人生を生きるためにお金を働かせることを僕が体現しているから、みんなに実体験として伝えられる。
不動産投資を早めに始めたおかげで、借金は2億円いかずに年収は3,000万円以上ある状況を実現できた。単純に考えて利回り15%以上を実現できるってことも伝えられるからね。
確かにすごいですね。
住宅ローンを入れなかったら、借入額は1億5,000万円を切ってるから、利回り20%以上で回ってるよ。
僕の場合、一番お金がかかる時期を乗り越えてから、もっと堅く回る物件とかに資産を縮小しても、夫婦が生活に困ることにならないよ。僕にもできたから、再現性があると思うよ。
それがお金の教育の最終地点ですね。まずは「お金ってこういうものだよ。お金のことちゃんと喋ろうね」から始まって、学んだ人がたどり着けるところですね。
ただ、みんな学ばないから、なかなか終着地点にたどり着けないんです。たどり着けると人生がだいぶ変わるのに…。
せっかく稼いでも住宅ローンを払うのが精一杯になってお小遣いが減らされたり、子供の習い事が減らしたり、住宅ローンのために何かを我慢しなきゃいけない生活をするのは馬鹿らしいよね。
僕自身は、最初に4,000万円ぐらいで賃貸併用住宅を買って、そのうち3部屋から20万円の家賃収入が入ってきてた。ローン返済が10万円ぐらいだったから、家を買ったのに手元に10万円残る状態だったんだよね。
あれ、すごかったですよねｗ
その後は、元々住んでた部屋も貸し出して、家賃収入だけでローンを返済できるぐらいの一戸建てを購入したから、ほぼ持ち出しがない状態で家を買えたんだよね。
自宅も投資物件も銀行から融資を受けて買ってるから、僕の職業としては不動産投資家というよりお金借り屋さんだと思ってる。
確かにそういう言い方もありますね！ お金をどれだけ借りてくるのか、会社員という「属性」をどれだけうまく使うかっていう勝負ですよね。
自分の持ってる武器を自覚して、会社員の年収分の貯蓄ができる人は、誰でも僕のやり方ができると思う。
やっぱり会社員は、不動産投資との相性がめちゃくちゃ良いですね。このことを多くの人に知ってもらいたいですね。
会社員が不動産投資で稼ぐための具体的な方法や、表では話せないとっておきの内容は、Voicyのプレミアム放送で紹介しています。不動産投資を始めたい会社員の人は、セミナーに参加したと思って聴いてみてください。
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